Licencias de construcción en Cúcuta

En Colombia, toda obra que cree, amplíe, adecúe, modifique, refuerce, demuela o cierre una edificación requiere una licencia urbanística expedida antes de empezar. En Cúcuta la expiden los curadores urbanos, que son particulares con función pública y a quienes corresponde verificar que el proyecto cumpla las normas urbanísticas y de construcción.

Quedan fuera los trabajos de mantenimiento y acabados que no alteran la estructura, no suman área y no cambian el uso. Todo lo demás tiene una modalidad de licencia asociada, y acertar con la modalidad desde el principio es la mitad del trabajo.

La pregunta que decide un proyecto no es cuánto cuesta la licencia. Es qué permite la norma en ese predio concreto. El Plan de Ordenamiento Territorial asigna a cada zona un uso, una altura máxima, unos índices de ocupación y construcción, unos aislamientos y unas exigencias de estacionamientos. Dos lotes del mismo tamaño en barrios distintos admiten proyectos completamente diferentes.

Por eso el primer trabajo que hacemos no es dibujar: es revisar el predio contra la norma aplicable. Con la nomenclatura o la cédula catastral se puede establecer qué es viable antes de que inviertas en diseño, en topografía o —peor— en una promesa de compraventa.

Ese estudio previo también sirve a quien está evaluando comprar un lote. Saber cuántos metros son realmente construibles y qué usos admite la zona cambia por completo el análisis de una inversión.

El expediente tiene dos mitades. Una la aporta el propietario y es documental: certificado de tradición y libertad reciente, escritura pública, documento de identidad, paz y salvo predial y el Formulario Único Nacional diligenciado.

La otra la produce el equipo técnico: planos arquitectónicos firmados por arquitecto con matrícula, proyecto estructural y memorias de cálculo firmados por ingeniero civil conforme a la NSR-10, estudio de suelos según la magnitud del proyecto y los diseños hidrosanitarios y eléctricos cuando el caso lo requiera.

La lista exacta depende de la modalidad y del tipo de proyecto. Un cerramiento y una obra nueva de tres niveles no piden lo mismo, y confirmar la modalidad antes de reunir papeles evita trabajo perdido.

El costo de una licencia son dos cosas distintas que conviene no mezclar. Las expensas de la curaduría son un valor reglado por la norma nacional: se calculan con una fórmula que depende del área a intervenir, el uso, el estrato del predio y el presupuesto estimado de la obra. No las fija el curador a su criterio ni las cobra el arquitecto. Los honorarios profesionales son la otra parte y dependen del alcance que se contrate.

Con los tiempos pasa algo parecido: hay un tiempo de preparación del proyecto y un tiempo de revisión en la curaduría. La norma fija plazos para el segundo, pero el reloj se reinicia cada vez que hay observaciones que corregir. Un expediente bien armado no acorta el plazo legal; evita las vueltas.

Para hacerse una idea del lado de la curaduría: a las expensas se suma el impuesto de delineación urbana, que suele rondar el 2% o el 3% del presupuesto de obra, más otros gravámenes municipales. En una vivienda con un presupuesto de obra cercano a los cien millones, ese conjunto rara vez baja de tres o cuatro millones de pesos. Los honorarios del equipo técnico van aparte y dependen del alcance que se contrate.

No hay tarifa fija porque el valor cambia con el sector y el estrato del predio, con el área a intervenir y con el uso previsto. Para afinar la cifra necesitamos la nomenclatura del predio, el área que quieres construir y el uso previsto: con eso estimamos cada rubro por separado.

Construir sin licencia es una infracción urbanística: puede derivar en multas y, cuando lo construido no se ajusta a la norma, en orden de demolición. En la práctica, el golpe más frecuente llega después, cuando la construcción no puede incorporarse a la escritura ni al folio de matrícula y eso bloquea una venta o un crédito hipotecario.

Para ese caso existe una figura distinta a la licencia: el reconocimiento de la existencia de la edificación. Tiene sus propias condiciones y su propio trámite, y lo explicamos aparte.